Qual è il rendimento reale di un investimento immobiliare a Milano?

Una delle domande più frequenti che riceviamo dai clienti è apparentemente semplice:
"Qual è il rendimento reale di un investimento immobiliare a Milano?"

Comprendere il rendimento reale di un investimento immobiliare a Milano richiede di andare oltre i calcoli semplificati della redditività.

Un equivoco diffuso

A prima vista, la risposta sembra immediata. Un approccio molto utilizzato consiste nel dividere il canone annuo per il prezzo di acquisto dell’immobile. È un calcolo rapido, intuitivo e spesso preso come riferimento.
In realtà, questo metodo coglie solo una parte del quadro.

Un investimento immobiliare non è definito esclusivamente da ciò che genera, ma dal rapporto tra il capitale complessivamente impiegato e il reddito netto che rimane dopo aver considerato tutti i costi.

Formula di acquisizione

Quando si acquista un immobile a Milano, il prezzo di acquisto rappresenta solo il punto di partenza. Esiste una serie di costi aggiuntivi che devono essere considerati per comprendere la reale dimensione dell’investimento. Le commissioni di agenzia si attestano generalmente intorno al 4% più IVA. Le imposte di acquisto, per un bilocale standard, si collocano normalmente tra i 6.000 € e gli 8.000 €. Le spese notarili sono solitamente intorno ai 2.000 €. Nel loro insieme, questi elementi ridefiniscono il capitale effettivamente investito. Per questo motivo, qualsiasi valutazione significativa del rendimento dovrebbe basarsi sull’investimento totale e non sul solo prezzo nominale di acquisto.

Formula di affitto

La stessa logica si applica una volta che l’immobile viene messo a reddito. Il canone mensile non corrisponde al reddito netto. I costi ricorrenti erodono progressivamente il rendimento apparente. Tra i più rilevanti vi sono l’IMU, l’imposta annuale sugli immobili, che per un bilocale a Milano tende a variare tra i 1.000 € e i 1.500 €, e la tassazione sui redditi da locazione, generalmente pari al 21% per le persone fisiche in regime di cedolare secca.

Solo dopo aver considerato questi fattori inizia a emergere il rendimento netto reale. A questo punto diventa essenziale distinguere tra due approcci profondamente diversi: affitti a lungo termine e affitti a breve termine. Pur appartenendo alla stessa asset class, operano secondo dinamiche differenti e generano rendimenti diversi.

• Rendimenti da affitti a lungo termine

Gli affitti a lungo termine rappresentano la forma più tradizionale e stabile di investimento. Offrono continuità, prevedibilità e una complessità operativa relativamente contenuta. Tuttavia, una volta considerati correttamente tutti i costi e le imposte, il rendimento netto annuo a Milano si colloca generalmente in un intervallo tra il 2% e il 4%. Questo dato è spesso distante dalle aspettative iniziali, soprattutto per chi si avvicina al mercato con ipotesi semplificate.

• Rendimenti da affitti a breve termine

Gli affitti a breve termine, al contrario, sono spesso percepiti come significativamente più redditizi. Il ragionamento è immediato: un immobile affittato a 250 € a notte suggerisce un potenziale reddito mensile elevato. In pratica, la struttura è molto più complessa. Gli affitti brevi presentano una struttura di costi articolata. Nella maggior parte dei casi, la gestione viene affidata a operatori professionali, le cui commissioni variano generalmente tra il 25% e il 30% del fatturato. A questi si aggiungono costi operativi continuativi come pulizie, lavanderia, forniture per gli ospiti, utenze e spese condominiali. L’IMU resta dovuta e tutti i ricavi sono soggetti a tassazione. Inoltre, le piattaforme online applicano commissioni intorno al 20% sul valore della prenotazione, incidendo ulteriormente sulla redditività complessiva.Di conseguenza, la percezione iniziale di un elevato reddito lordo viene progressivamente ridimensionata una volta considerati tutti questi elementi.

Nello scenario più comune, in cui l’immobile è gestito professionalmente, il rendimento netto annuo si colloca generalmente tra il 4% e il 6%. Questo rende gli affitti brevi potenzialmente più redditizi rispetto a quelli a lungo termine, ma introduce anche un livello maggiore di complessità operativa e variabilità.

Principio di tassazione

Esiste inoltre un aspetto strutturale spesso frainteso, soprattutto dagli investitori internazionali. In Italia, il settore immobiliare segue un principio fiscale chiaro: il reddito è tassato nel Paese in cui si trova l’immobile. Ciò significa che, indipendentemente dalla residenza fiscale del proprietario, i redditi generati da un immobile situato in Italia sono tassati in Italia.

Oltre il rendimento annuale una valutazione completa di un investimento immobiliare a Milano non dovrebbe limitarsi al reddito annuo. Storicamente, il mercato ha mostrato un livello di rivalutazione costante che, nel lungo periodo, si è attestato mediamente intorno al 2% annuo. Questa componente, spesso trascurata, contribuisce in modo significativo al rendimento complessivo dell’investimento. Altrettanto rilevante è il livello di liquidità del mercato milanese. Rispetto a molti altri contesti immobiliari, Milano si distingue per velocità e profondità della domanda. Gli immobili correttamente posizionati in termini di prezzo e location tendono a essere rivenduti in tempi relativamente brevi, rendendo l’asset più liquido di quanto comunemente si pensi.

Quando questi elementi vengono considerati insieme, emerge un quadro più chiaro. Gli investimenti immobiliari a Milano possono rappresentare un’opportunità altamente interessante nel medio-lungo periodo. Tuttavia, questo potenziale si realizza pienamente solo quando l’investimento viene affrontato con una comprensione precisa della sua struttura.

La differenza tra rendimento percepito e rendimento reale risiede nella capacità di valutare ogni componente con chiarezza e disciplina. Per gli investitori che desiderano orientarsi in questa complessità con maggiore consapevolezza, il supporto di un property finder a Milano può fare una differenza significativa sia nella gestione del rischio sia nel rendimento complessivo.